Registro de Imóveis de Brumadinho

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Dúvidas Frequentes

1 – Qual a importância do registro imobiliário?

Segundo o art. 1.245, do Código Civil, “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro Imobiliário”, ou seja, somente a partir do registro do título transaltivo (escritura pública ou contrato particular) é que a pessoa é proprietária do imóvel. Antes do registro, apenas tem o direito à aquisição da propriedade. Daí o ditado “Quem não registra, não é dono!” 

Assim, como “o Direito não socorre a quem dorme”, enquanto o título aquisitivo (escritura, formal, contrato particular etc.) não for registrado, o imóvel continua em nome do alienante e, para todos os fins de direito, ele é o proprietário. A título de exemplo, caso ele venha a vender para outra pessoa o mesmo imóvel, se esta pessoa apresentar o título a registro primeiro, ela será a nova proprietária e aquele que adquiriu primeiro, mas não registrou, só terá direito a pedir indenização do vendedor.

 

2 – Onde deve ser feito o registro do título relativo ao imóvel?

O registro do título aquisitivo deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis do lugar da localização do bem imóvel.

 

3 – Como se prova que o imóvel está registrado em nome de uma pessoa?

Através de uma certidão da Matrícula ou transcrição do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.

 

4 - O que é uma Matrícula?  

Consiste na ficha de individualização ou especialização (descrição) de cada imóvel. É a base física dos assentamentos registrais, com a descrição do imóvel e a enunciação de sua titularidade.

 

5 – Quais as espécies de certidões que podem ser emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis?

A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos (art. 845, Código de Normas de Minas Gerais).

- Inteiro teor: de matrícula atualizada do imóvel, que traz todos os atos registrados e averbados na matrícula do imóvel, inclusive com dados do proprietário atual.

- de Ônus, que informa quais ônus reais (tais como a hipoteca e o usufruto, bem como os demais direitos especificados no art. 1.225 do Código Civil) e outros gravames incidentes sobre o imóvel (como por exemplo as indisponibilidades decretadas judicialmente e o estabelecimento de cláusulas convencionais sobre o imóvel), podendo, essa certidão, ser positiva (quando afirma a existência dos referidos ônus/gravames) ou negativa (quando nega a existência de tais ônus/gravames). Trata-se de uma certidão em relatório, conforme quesitos;

- de Ações reais e pessoais reipersecutórias, que comprova se há e quais são as ações judiciais que podem ter por objeto o imóvel de interesse do solicitante da certidão, que foram noticiadas por registro/averbação na respectiva matrícula imobiliária. Trata-se de uma certidão em relatório, conforme quesitos;

- de Transcrição, que retrata o inteiro teor da situação registral do imóvel cujo registro foi realizado de acordo com o sistema registral anteriormente vigente ao instituído pela Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que se baseava em registros manuscritos, podendo, o imóvel, já estar matriculado ou não no novo sistema de registro;

- de Inscrição, que apresenta a descrição de ato (hipoteca, promessa de compra e venda, loteamento, individualização, convenção de condomínio, torrens etc.) vinculado a imóvel transcrito e realizado de acordo com o sistema registral anteriormente vigente ao instituído pela Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que se baseava em registros manuscritos;

- de Relação de proprietários, que traz uma relação com o nome do(s) proprietário(s) e o referido número de matrícula/transcrição de determinado imóvel. Trata-se de uma certidão em relatório, conforme quesitos.

- de Documento arquivado, que corresponde a cópia reprográfica autenticada de documento arquivado no Registro de Imóveis, com a devida certificação que é cópia fiel ao que está arquivado. Esta certidão tem o mesmo valor do original;

- Negativa de convenção, que comprova a inexistência de registro de convenção de condomínio referente ao imóvel informado pelo usuário. 

- Negativa de propriedade, que comprova que determinada pessoa não possui imóveis registrados em seu nome no Registro Imobiliário expedidor da certidão;

- Positiva de propriedade, que comprova que determinada pessoa é proprietária de imóvel registrado em seu nome no Registro Imobiliário expedidor da certidão. É facultado ao usuário solicitar que seja declarado ser o(s) único(s) imóvel(is) registrado(s) em nome da pessoa determinada;

- Vintenária, que informa a situação do imóvel num período de tempo retroativo de 20 anos, contado da data do último registro/averbação constante da matrícula ou transcrição;

- Certidão para requerer usucapião, apresentando: requerimento do interessado, memorial descritivo com a descrição completa do imóvel a ser usucapido (quarteirão, bairro, distância de esquina, confrontantes, medidas), planta (assinada por profissional habilitado) e ART/CREA. (Lei dos Registros Públicos, Art. 226), além de Boletim de Cadastro Imobiliário, expedido pela Prefeitura Municipal de Brumadinho (se houver) ou conta de água ou luz indicando o endereço do imóvel.

- Indicador Pessoal, que informa se determinada pessoa, devidamente individualizada com o CPF ou CNPJ, é proprietária de imóvel registrado na Serventia. Esta certidão pode ser positiva, com relação das matrículas em que a pessoa consta como proprietária, ou negativa, quando a pessoa não figura como proprietária de imóvel registrado naquela Serventia.

- Indicador Real, que informa a matrícula e o proprietário de determinado imóvel indicado pelo usuário. Esta certidão pode ser emitida a partir de dados como: endereço completo, lote/quadra/bairro, índice cadastral da Prefeitura Municipal de Brumadinho.

- Outros tipos, de acordo com o requerimento do interessado (Por exemplo: resumida ou narrativa). (Lei dos Registros Públicos, Art. 16).

 

6 – Qual o prazo legal para emissão de qualquer certidão pelo Cartório de Registro de Imóveis?

O prazo é de até 5 dias (art. 19, Lei nº 6.015/73).

 

7 - Quais os documentos necessários para o pedido de uma Certidão e qual o prazo para entrega?

Não é necessária a apresentação de documentos, apenas informar o número da matrícula ou transcrição do imóvel, ou ainda, o nome do proprietário ou o endereço completo do imóvel. O tempo depende do tipo de certidão e a forma de retirada, podendo demorar de 02 dias úteis (Matrícula) até 05 dias úteis (Transcrição).

 

8 - A Certidão atualizada tem o mesmo valor de uma Escritura Pública? 

A certidão é o documento que contém todo o histórico de domínio de um imóvel comprovando a atual situação jurídica do mesmo, enquanto que a Escritura Pública é a declaração de vontade, lavrada perante um Tabelião, para formalização de um negócio jurídico obrigacional entre as partes.

 

9 - O que é uma Transcrição? 

São os registros realizados em Livros próprios (transcrições e inscrições), até dezembro de 1.975, anterior à entrada em vigor da Lei 6.015/73, que instituiu o sistema de fólio real através da matrícula.

 

10 - O Instrumento Particular tem o mesmo valor da Escritura Pública? 

O artigo 108, do Código Civil Brasileiro determina que os negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país sejam lavrados por escritura pública. Há casos expressamente previstos em Lei que autorizam o instrumento particular, como por exemplo, os atos praticados por entidades ligadas ao Sistema Financeiro de Habitação.

 

11 - O que é qualificação registral?

É a análise jurídica dos documentos encaminhados para registro. Este ato tem que ser realizado por operadores do Direito, que analisam os aspectos formais do título e se existe alguma causa impeditiva do registro ou nulidade absoluta. O resultado da qualificação pode ser positivo, quando o título está apto para ser registrado, ou a qualificação pode ser negativa, com recusa ao pedido de registro, por não satisfazer os requisitos exigidos pela legislação. No caso da qualificação negativa é expedida uma Nota de Devolução, mencionando as razões de forma fundamentada, orientando às correções necessárias.

 

12 – Qual o prazo para a qualificação registral?

O prazo para a qualificação registral é de 15 dias, a contar do protocolo (art. 784, Código de Normas de Minas Gerais). Neste prazo deve ser emitida a Nota de Devolução em caso de qualificação negativa. Caso a qualificação seja positiva, será feito o registro no prazo de até 30 dias, a contar do protocolo.

 

13 – Diante da emissão de Nota de Devolução, qual o prazo para cumprir as exigências apresentadas pelo Oficial?

 O prazo de validade do protocolo é de 30 dias. Dentro deste prazo deve ser feita a qualificação registral e cumpridos as exigências pela parte interessada. Após este prazo o protocolo cessa seus efeitos automaticamente, devendo ser aberto novo protocolo após serem sanadas todas as exigências.

 

14 – E se a parte não concordar com as exigências constantes na Nota de Devolução? 

Em caso de discordância com as exigências, a parte interessada deve requerer, por escrito, dentro do prazo de validade do protocolo, que o Oficial suscite dúvida ao Juízo competente (Vara de Registros Públicos da Comarca onde se localiza a Serventia). Neste caso, será instaurado um procedimento administrativo e o Juiz de Direito da Vara de Registros Públicos competente irá analisar se as exigências feitas pelo Oficial são procedentes ou não.

 

15 – Quais documentos podem ser apresentados a registro no Cartório de Registro de Imóveis?

Nos termos do art. 221, da Lei nº 6.015/73 e art. 763, do Código de Normas da CGJ/MG, são admitidos a registro:

I – as escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II – os escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, sendo dispensado o reconhecimento de firmas quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao SFH;

III – os atos autênticos de países estrangeiros com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no Ofício de Registro de Títulos e Documentos, assim como as sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ;

IV – as cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processos judiciais;

V – os contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Distrito Federal ou Municípios, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma;

VI – as certidões e outros atos emanados do Poder Público necessários para a prática dos atos previstos no art. 167 da Lei dos Registros Públicos, dispensado o reconhecimento de firma. 

 

16 - Por que o cálculo pode não ser exato na hora da entrada do título para registro? 

O cálculo realizado na entrada é em caráter prévio ou provisório. Somente após a análise minuciosa do título é que se verificarão quais serão os atos (registros e/ou averbações) que serão praticados, podendo acrescer ou não o valor previamente calculado. Em caso de pagamento a menor, será solicitada a complementação dos valores para conclusão do registro. Em caso de pagamento a maior, será feita imediatamente a devida restituição quando da retirada dos documentos.

 

17 - É possível saber o valor dos emolumentos por telefone? 

Não. O orçamento prévio deverá ser solicitado pessoalmente, com a apresentação da documentação no cartório. Este valor poderá sofrer alterações quando da efetiva prática do atos necessários (registro/averbação).

 

18 - Existe alguma taxa de urgência?

Não. Os registros seguem a rigorosa ordem de protocolo. O prazo para conclusão do serviço depende de vários fatores: qualificação registral, complexidade dos documentos etc. No prazo máximo de 30 dias é feito o registro se o título atende a todas as exigências legais.

 

19 – Qual o momento para pagamento das despesas de cartório e qual a forma de pagamento?

O pagamento deve ser feito no ato da apresentação do título para protocolo. 

O pagamento pode ser feito em dinheiro, cheque ou depósito bancário em conta fornecida por funcionário autorizado do cartório. Em se tratando de depósito bancário, a parte deve enviar o comprovante de depósito para que possa ser identificado e confirmado.

 

20 – Por que pode demorar até 30 dias para ser feito o registro?

Para se realizar o registro de um título existe um procedimento a ser seguido pelo cartório, desde a prenotação, que é feita a partir do protocolo do título, passando pelo seu cadastramento, qualificação registral (análise jurídica dos aspectos formais do título de forma minuciosa e pautada na lei), registro, conferência, selagem, digitalização de documentos, emissão de certidão e conclusão. As fases mais complexas são a qualificação registral e o registro e demandam atenção e tempo, variável de acordo com a complexidade dos documentos apresentados.

 

21 – Por que são feitas, em algumas situações, tantas exigências documentais para o registro?

O registro busca proporcionar eficácia, publicidade, autenticidade e segurança aos negócios jurídicos celebrados. No caso do registro imobiliário confere-se também a titularidade da propriedade imóvel, dentre outras finalidades. É dever do Oficial de Registro zelar pela segurança jurídica dos negócios submetidos a registro e, para tanto, deve exigir a perfeita e correta aplicação da lei. Todas as exigências feitas decorrem da lei, não são feitas pela vontade do Oficial, mas por determinação legal. O Oficial de Registro possui responsabilidade civil, penal e administrativa pelas omissões em não aplicar corretamente a lei.

 

22 - Qual a diferença entre Tabelião de Notas e o Registrador de Imóveis? 

O Tabelião de Notas, após ouvir a vontade das partes, aconselhar no sentido de conseguir a melhor solução jurídica para o que pretendem, e verificar o que é lícito e possível, vai identificar as pessoas, avaliar a sua capacidade jurídica, cuidar para que sejam satisfeitas eventuais exigências fiscais e tributárias, e então, traduzir a vontade das partes, formalizando o negócio jurídico obrigacional buscado através da escritura pública. A cópia autêntica dessa escritura pública, chamada traslado ou certidão, é levada ao Registrador de Imóveis que providencia, além de outros atos, o registro de todos os títulos translativos de direitos reais, bem como as devidas averbações que podem modificar a situação do imóvel ou a dos que se apresentam como detentores de seus direitos. A transferência ou aquisição do domínio só se adquire pelo registro do título no Registro Imobiliário (“Quem não registra não é dono”), não bastando apenas a Escritura Pública.

 

23 - Todos os documentos apresentados em fotocópia devem estar autenticados?

Sim. Os documentos que acompanham os títulos devem ser originais ou em cópia autenticada.

 

24 - Os títulos apresentados para registro precisam ser originais?

Sim. Todos os títulos apresentados a registro devem ser originais.

 

25 – Os requerimentos e declarações têm que estar com firma reconhecida?

Os requerimentos são exigidos, via de regra, para os atos de averbação e, nos termos da Lei nº 6.015/73, art. 246, § 1º, deve ter firma reconhecida.

As declarações exigidas por lei, para se provar que realmente emanam do declarante, dependem de firma reconhecida.  

 

26 – Os documentos exigidos para o registro podem ser digitalizados e enviados por email?

Não. Os documentos têm que ser apresentados no original ou em cópia autenticada diretamente no Cartório.